Τι είναι η προσημείωση υποθήκης, πως πραγματοποιείται και πως ανακαλείται.
Η προσημείωση υποθήκης αποτελεί ένα από τα πιο συνηθισμένα εμπράγματα βάρη επί ακινήτων. Επιλέγεται κυρίως για τη διασφάλιση απαιτήσεων τραπεζών ή άλλων δανειστών, ιδίως σε περιπτώσεις χορήγησης δανείων. Παρότι η προσημείωση δεν παρέχει πλήρες δικαίωμα υποθήκης, είναι ένα ισχυρό μέτρο εξασφάλισης, καθώς σε περίπτωση μη εξόφλησης του δανείου, μπορεί να μετατραπεί σε υποθήκη και να οδηγήσει σε αναγκαστική εκτέλεση.
Μέσω της προσημείωσης υποθήκης, δεσμεύεται το ακίνητο, δηλαδή πρακτικά με την εγγραφή της προσημείωσης το ακίνητο αποκτά ένα βάρος, το οποίο το ακολουθεί, ανεξάρτητα, αν αυτό μεταβιβαστεί στη συνέχεια, καθώς το «βάρος» ακολουθεί το ακίνητο και όχι τον εκάστοτε ιδιοκτήτη του.
Έτσι ακόμα και αν ο ιδιοκτήτης του ακινήτου το οποίο προσημειώθηκε, το μεταβιβάσει σε τρίτον η προσημείωση υποθήκης θα εξακολουθεί να υφίσταται πάνω στο ακίνητο.
Όταν, όμως, το δάνειο εξοφληθεί ή εκλείψει ο λόγος για τον οποίο ενεγράφη η προσημείωση, απαιτείται η άρση της προσημείωσης, ώστε το ακίνητο να καταστεί πάλι ελεύθερο βαρών και ο ιδιοκτήτης να μπορεί να το μεταβιβάσει, πωλήσει ή αξιοποιήσει χωρίς περιορισμούς.
Γιατί είναι απαραίτητη η άρση προσημείωσης;
Ακόμη και αν το δάνειο έχει εξοφληθεί, η προσημείωση παραμένει εγγεγραμμένη και μπορεί να δημιουργήσει σοβαρά προβλήματα, με κυριότερα τα κάτωθι:
Καθυστερεί ή εμποδίζει τη μεταβίβαση του ακινήτου.
Δημιουργεί ανασφάλεια σε μελλοντικούς αγοραστές.
Μπορεί να επηρεάσει την αξία του ακινήτου.
Τι άλλαξε με τον Νόμο 5095/2024 στις συναινετικές εγγραφές και άρσεις προσημειώσεων υποθηκών;
Ο νόμος 5095/2024 επέφερε ρητή ρύθμιση ως προς την εγγραφή και την εξάλειψη συναινετικής προσημείωσης υποθήκης.
Συγκεκριμένα, με την τροποποίηση του άρθρου 1274 του Αστικός Κώδικας (με το άρθρο 13 του 5095/2024) πλέον τίτλος εγγραφής ή εξάλειψης προσημείωσης μπορεί να είναι δικαστική απόφαση, διαταγή πληρωμής αλλά και «όσες άλλες πράξεις ή διαταγές αναγνωρίζονται από τον νόμο»
Παράλληλα, με την προσθήκη του νέου άρθρο 208 Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας προβλέπεται, ότι η εγγραφή και η εξάλειψη (συναινετικής) προσημείωσης υποθήκης μπορεί πλέον να γίνει και με πράξη δικηγόρου.
Επίσης, είναι δυνατή η χρήση πρακτικού διαμεσολάβησης ως τίτλου για εγγραφή ή εξάλειψη, υπό την προϋπόθεση, ότι υπάρχει συμφωνία των μερών.
Πώς γίνεται σήμερα η άρση προσημείωσης;
Αν θέλει κάποιος να κάνει άρση προσημείωσης πλέον (π.χ. μετά την εξόφληση δανείου), η διαδικασία τυπικά μπορεί να ακολουθήσει ως εξής:
Συναίνεση όλων των μερών, κυρίως του δανειστή (π.χ. τράπεζας).
Σύνταξη πράξης δικηγόρου (ή πρακτικού διαμεσολάβησης), στην οποία καταγράφεται η συναίνεση για εξάλειψη της προσημείωσης.
Κατάθεση της πράξης στο Πρωτοδικείο.
Έκδοση του σχετικού τίτλου (πράξη ή πρακτικό) που έχει ισχύ όπως παλαιότερα η δικαστική απόφαση.
Καταχώριση στο Κτηματολόγιο / Υποθηκοφυλακείο, ώστε η προσημείωση να ανακληθεί ολικά και το ακίνητο να εμφανίζεται πλέον «ελεύθερο» από βάρη
Πιθανά προβλήματα
Η διαδικασία απαιτεί σαφή και ρητή συναίνεση όλων των μερών για να είναι έγκυρη.
Αν υπάρχουν εκκρεμότητες, αντιδικίες ή επιφυλάξεις του δανειστή, τότε μπορεί να απαιτηθεί η παραδοσιακή δικαστική οδός.
Επειδή πρόκειται για σχετικώς νέα ρύθμιση, ενίοτε μπορεί να απαιτηθεί προσεκτική διαχείριση των εγγράφων (πράξη δικηγόρου, πληρεξουσιότητα, γραμμάτια προείσπραξης, κ.λπ.) ώστε να μην υπάρξουν τεχνικά προβλήματα.
Ως προς τις μη συναινετικές εγγραφές – άρσεις προσημειώσεων υποθήκης:
Όλα τα ανωτέρω, ισχύουν για τις συναινετικές εγγραφές ή άρσεις προσημειώσεων υποθήκης, όπου συνηθέστερα εντοπίζονται στις περιπτώσεις δανείων. Υπάρχουν όμως και οι περιπτώσεις όπου η εγγραφή της προσημείωσης δεν είναι συναινετική και την επιθυμεί μόνο ο δανειστής ή το πρόσωπο στο οποίο υπάρχει η οποιαδήποτε οφειλή.
Στις περιπτώσεις αυτές λοιπόν, όπου δεν υπάρχει συναίνεση των μερών, το πρόσωπο το οποίο επιθυμεί να εγγράψει προσημείωση υποθήκης, θα το κάνει με αντιδικία (αγωγή, ασφαλιστικά μέτρα κ.λπ.) Με τον ίδιο τρόπο επέρχεται και η εξάλειψη της προσημείωσης της υποθήκης, ήτοι με δικαστική απόφαση, όταν το έτερο μέρος δεν συναινεί στην άρση της προσημείωσης της υποθήκης.
Οι έμπειροι και εξειδικευμένοι στο δίκαιο των ακινήτων συνεργάτες του γραφείου μας, αναλαμβάνουν με επαγγελματισμό και υπευθυνότητα υποθέσεις εγγραφής ή εξάλειψης προσημείωσης υποθήκης, συναινετικές ή με αντιδικία. Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τη διαδικασία, μπορείτε να επικοινωνήσετε μαζί μας στα τηλέφωνα 211 0131115, 212 8107058, 210 5155994, 6959406687 ή στο email: info@kerchanatzidou-law.gr.
Τι είναι η προσημείωση υποθήκης, πως πραγματοποιείται και πως ανακαλείται.
Η προσημείωση υποθήκης αποτελεί ένα από τα πιο συνηθισμένα εμπράγματα βάρη επί ακινήτων. Επιλέγεται κυρίως για τη διασφάλιση απαιτήσεων τραπεζών ή άλλων δανειστών, ιδίως σε περιπτώσεις χορήγησης δανείων. Παρότι η προσημείωση δεν παρέχει πλήρες δικαίωμα υποθήκης, είναι ένα ισχυρό μέτρο εξασφάλισης, καθώς σε περίπτωση μη εξόφλησης του δανείου, μπορεί να μετατραπεί σε υποθήκη και να οδηγήσει σε αναγκαστική εκτέλεση.
Μέσω της προσημείωσης υποθήκης, δεσμεύεται το ακίνητο, δηλαδή πρακτικά με την εγγραφή της προσημείωσης το ακίνητο αποκτά ένα βάρος, το οποίο το ακολουθεί, ανεξάρτητα, αν αυτό μεταβιβαστεί στη συνέχεια, καθώς το «βάρος» ακολουθεί το ακίνητο και όχι τον εκάστοτε ιδιοκτήτη του.
Έτσι ακόμα και αν ο ιδιοκτήτης του ακινήτου το οποίο προσημειώθηκε, το μεταβιβάσει σε τρίτον η προσημείωση υποθήκης θα εξακολουθεί να υφίσταται πάνω στο ακίνητο.
Όταν, όμως, το δάνειο εξοφληθεί ή εκλείψει ο λόγος για τον οποίο ενεγράφη η προσημείωση, απαιτείται η άρση της προσημείωσης, ώστε το ακίνητο να καταστεί πάλι ελεύθερο βαρών και ο ιδιοκτήτης να μπορεί να το μεταβιβάσει, πωλήσει ή αξιοποιήσει χωρίς περιορισμούς.
Γιατί είναι απαραίτητη η άρση προσημείωσης;
Ακόμη και αν το δάνειο έχει εξοφληθεί, η προσημείωση παραμένει εγγεγραμμένη και μπορεί να δημιουργήσει σοβαρά προβλήματα, με κυριότερα τα κάτωθι:
Τι άλλαξε με τον Νόμο 5095/2024 στις συναινετικές εγγραφές και άρσεις προσημειώσεων υποθηκών;
Ο νόμος 5095/2024 επέφερε ρητή ρύθμιση ως προς την εγγραφή και την εξάλειψη συναινετικής προσημείωσης υποθήκης.
Συγκεκριμένα, με την τροποποίηση του άρθρου 1274 του Αστικός Κώδικας (με το άρθρο 13 του 5095/2024) πλέον τίτλος εγγραφής ή εξάλειψης προσημείωσης μπορεί να είναι δικαστική απόφαση, διαταγή πληρωμής αλλά και «όσες άλλες πράξεις ή διαταγές αναγνωρίζονται από τον νόμο»
Παράλληλα, με την προσθήκη του νέου άρθρο 208 Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας προβλέπεται, ότι η εγγραφή και η εξάλειψη (συναινετικής) προσημείωσης υποθήκης μπορεί πλέον να γίνει και με πράξη δικηγόρου.
Επίσης, είναι δυνατή η χρήση πρακτικού διαμεσολάβησης ως τίτλου για εγγραφή ή εξάλειψη, υπό την προϋπόθεση, ότι υπάρχει συμφωνία των μερών.
Πώς γίνεται σήμερα η άρση προσημείωσης;
Αν θέλει κάποιος να κάνει άρση προσημείωσης πλέον (π.χ. μετά την εξόφληση δανείου), η διαδικασία τυπικά μπορεί να ακολουθήσει ως εξής:
Πιθανά προβλήματα
Ως προς τις μη συναινετικές εγγραφές – άρσεις προσημειώσεων υποθήκης:
Όλα τα ανωτέρω, ισχύουν για τις συναινετικές εγγραφές ή άρσεις προσημειώσεων υποθήκης, όπου συνηθέστερα εντοπίζονται στις περιπτώσεις δανείων. Υπάρχουν όμως και οι περιπτώσεις όπου η εγγραφή της προσημείωσης δεν είναι συναινετική και την επιθυμεί μόνο ο δανειστής ή το πρόσωπο στο οποίο υπάρχει η οποιαδήποτε οφειλή.
Στις περιπτώσεις αυτές λοιπόν, όπου δεν υπάρχει συναίνεση των μερών, το πρόσωπο το οποίο επιθυμεί να εγγράψει προσημείωση υποθήκης, θα το κάνει με αντιδικία (αγωγή, ασφαλιστικά μέτρα κ.λπ.) Με τον ίδιο τρόπο επέρχεται και η εξάλειψη της προσημείωσης της υποθήκης, ήτοι με δικαστική απόφαση, όταν το έτερο μέρος δεν συναινεί στην άρση της προσημείωσης της υποθήκης.
Οι έμπειροι και εξειδικευμένοι στο δίκαιο των ακινήτων συνεργάτες του γραφείου μας, αναλαμβάνουν με επαγγελματισμό και υπευθυνότητα υποθέσεις εγγραφής ή εξάλειψης προσημείωσης υποθήκης, συναινετικές ή με αντιδικία. Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τη διαδικασία, μπορείτε να επικοινωνήσετε μαζί μας στα τηλέφωνα 211 0131115, 212 8107058, 210 5155994, 6959406687 ή στο email: info@kerchanatzidou-law.gr.